Que tipos de propriedades estão disponíveis para aluguel em Nova York? Quem será o meu senhorio?
Ao contrário de algumas cidades européias, o senhorio comum na cidade de Nova York é um senhorio corporativo. Você vai, é claro, encontrar um senhorio individual, especialmente se você estiver procurando por um apartamento de estilo townhouse. No entanto, a maioria dos edifícios residenciais pertencem a corporações. É comum que uma corporação contrate uma empresa de manutenção de propriedades para gerenciar as suas propriedades de aluguel. Essas empresas de manutenção são responsáveis pela seleção de possíveis alugadores, pelo gerenciamento dos contratos de arrendamento, pela coleta de pagamentos de aluguel e pelo gerenciamento da propriedade. Alguns proprietários individuais possuem e gerenciam as suas propriedades. Esses proprietários geralmente ocupam um apartamento em uma casa de várias famílias ou possuem uma propriedade em um galpão ou em um condomínio. Ao contrário de um senhorio de uma grande empresa, um senhorio individual irá conhecê-lo pelo nome e será mais atento e também mais preocupado sobre como você está usando a sua propriedade.
Como é o processo de aprovação para alugar?
A lei da cidade de Nova York é projetada para proteger os direitos dos alugadores. Demora muito tempo e taxas legais para um senhorio expulsar um alugador. Portanto, é lógico que os senhorios de Nova York sejam muito cuidadosos ao selecionar os inquilinos mais responsáveis, confiáveis e financeiramente capazes para suas propriedades. Por favor, veja a nossa seção sobre classificação de crédito para mais informações. Normalmente, cada empresa de manutenção determina quais documentos específicos um alugador em potencial deve apresentar ou requisitos adicionais que ele ou ela deve cumprir para se qualificar para aprovação. Diferentes empresas têm políticas diferentes. No entanto, essas políticas geralmente são seguidas com precisão e não são facilmente negociadas.
Senhorios individuais ou empresas de manutenção pequenas podem, por vezes, ser mais fáceis de negociar. Tendo menos propriedades para administrar, essas empresas mais pequenas têm maior probabilidade de analisar cada caso individualmente e considerar um alugador com informações financeiras não convencionais ou não financeiras. Proprietários individuais tomarão as suas próprias decisões sobre quem aceitar como inquilino. As suas preferências podem variar, e eles podem considerar mais fatores do que apenas a sua avaliação de crédito. Você pode organizar uma reunião com um proprietário individual e apresentar a sua inscrição pessoalmente.
Se o apartamento de sua escolha estiver localizado em um prédio do Condomínio ou da Coop, na maioria dos casos a sua aplicação terá que ser aprovada, não apenas pelo seu futuro proprietário, mas também pela Coop ou Condo Board. Conselhos geralmente têm requisitos diferentes para os alugadores. No entanto, as aprovações da diretoria que demoram mais tempo são as mais difíceis de obter.
Como é que provo ao senhorio que sou um inquilino ideal para o apartamento? Quais são os requisitos financeiros habituais?
O requisito comum é que os seus ganhos anuais em total sejam pelo menos 40-50 vezes o seu aluguel mensal. Por exemplo, se o seu aluguel for de US $ 2,000, você deverá comprovar que ganhou pelo menos $ 80,000 dólares. Se você compartilha o apartamento com um parceiro, cônjuge ou companheiro de quarto, seus ganhos podem ser combinados para atender à necessidade financeira. A capacidade financeira pode ser reforçada com a verificação de suas economias, ações ou imóveis em posse.
Eu encontrei um apartamento perfeito! Quais são meus próximos passos?
Depois de ter escolhido um apartamento, você deve enviar uma inscrição. As informações necessárias para o aplicativo podem variar, mas normalmente você precisará fornecer as seguintes informações:
Nome completo
Endereços atuais e anteriores
Informação de emprego
Renda anual
Número de Segurança Social (SSN)
A sua informação pessoal e financeiras terão que ser verificadas por documentos comprovativos. A quantidade de documentos e a complexidade do aplicativo dependem do tipo de prédio em que o novo apartamento está localizado, da sua posição financeira e do histórico de locação. O consultor da Evans ajudará você a decidir quais documentos de apoio o ajudarão a provar que você é um inquilino confiável. Os documentos a seguir são geralmente necessários para o aplicativo:
Identificação de foto
Cópias dos dois pagamentos de salário mais recentes
Carta de verificação de emprego oficial
Extratos bancários dos últimos 2-3 meses
Verificação de outros ativos (fundos mútuos, ações, imóveis, etc.)
Declarações de imposto e W- 2 s dos últimos 2 anos
Referências dos senhorios anteriores
Informações de contato de senhorios do passado, empregador, fiadores (se houver).
Além disso, você terá que autorizar o senhorio ou o seu agente a executar a sua verificação de crédito. Eles vão verificar o seu relatório de crédito para se certificar de que você é financeiramente estável, confiável e pode pagar o aluguel.
Não tenho histórico de crédito, histórico de aluguéis ou emprego anterior nos EUA. Ainda vou poder alugar um apartamento em Nova York?
Mesmo que as suas circunstâncias não correspondam ao típico perfil de inquilino qualificado de Nova York, você ainda tem opções que permitem alugar. Veio para o agente imobiliário certo! A especialidade da Evans é ajudar pessoas como você a se mudar para Nova York de todo o mundo, e temos experiência em lidar com alugadores e compradores estrangeiros. Este é o lugar onde um corretor experiente pode ser muito útil - vamos estudar a sua situação e aconselhá-lo sobre como fazer o melhor caso para o seu proprietário em potencial. Um consultor da Evans trabalhará com você para entender como sua experiência no exterior pode ser “traduzida” e apresentada ao proprietário, a fim de convencê-lo de que você é um locatário adequado. Um de seus amigos ou colegas em Nova York pode atuar como garantidor do aluguel. As questões financeiras também podem ser resolvidas oferecendo um depósito de segurança maior e / ou um pagamento antecipado de vários meses de aluguel.
Quem é um fiador? E eu preciso de um?
Um fiador é alguém que pode garantir ao senhorio que o aluguel será pago integralmente e no prazo, caso você esteja passando por dificuldades financeiras. Se você não atender aos requisitos financeiros ou de crédito, o locador pode concordar em fazer com que o seu garantidor assine o contrato de locação. Um fiador é geralmente um membro da família ou um amigo próximo que mora na área tri-state (Nova York, Nova Jersey ou Connecticut), e pode fornecer documentação de que ele ou ela tem uma renda anual de 80-100 vezes o aluguel. No entanto, certifique-se de que o seu fiador entenda e concorde que ele terá que passar por todo o processo de inscrição consigo e terá que apresentar o seu relatório de crédito, verificação de emprego e renda e enviar muitas outras informações pessoais, incluindo formulários W2 e declarações fiscais.
Há alguma taxa para aplicações?
Geralmente há uma taxa associada ao processamento do seu aplicativo. As taxas variam para diferentes edifícios e empresas de manutenção. Para um prédio alugado, uma taxa de inscrição geralmente é de $ 100 - $ 150. Para um apartamento cooperativo, esta taxa pode ser mais alta. A taxa de verificação de crédito é de $ 30 - $ 100 por candidato. Estas taxas geralmente não são reembolsáveis. Além disso, para iniciar o processo de candidatura e retirar o apartamento do mercado, um agente também pode exigir um depósito reembolsável de “boa fé”. O valor pode variar de US $ 300 dólares até o aluguel de um mês. Se o seu pedido for recusado pelo proprietário, este depósito será devolvido a você. Caso o pedido seja bem sucedido, o depósito será contado para o aluguel.
Quanto e como é que tenho que pagar antecipadamente ao assinar um contrato?
A norma de termos de contrato exigem um pagamento adiantado que consiste do seguinte:
Renda do primeiro mês
Depósito de um mês de segurança (reembolsável no final do prazo do aluguel)
Comissão do corretor (geralmente é de 15% do aluguel anual)
Em alguns casos, se as suas informações financeiras e classificação de crédito gerarem alguma preocupação com seu locador, poderá ser solicitado que você aumente o valor do seu depósito de segurança ou pague antecipadamente o valor do aluguel.
As formas aceitáveis de pagamento são: cheques certificados, ordens de pagamento, cheques bancários, cheques de viagem ou transferência bancária. Alguns senhorios aceitam apenas cheques certificados. O consultor da Evans irá informá-lo sobre o valor exato que você terá que pagar ao assinar o contrato e o método de pagamento preferível.
O que é um depósito de segurança normal? A quem é que se paga? Lucro cresce deste depósito?
O depósito de segurança normalmente é igual a um mês de aluguel. Infelizmente, você não recebe lucros sobre o depósito de segurança. Às vezes, se a sua renda subir no ano seguinte, você terá que adicionar um valor maior ao depósito para compensar a diferença entre o primeiro e o segundo ano!
O preço de listagem é negociável?
Naturalmente, nada é definido em pedra e muitas vezes os aluguéis podem ser negociados. Além disso, é uma boa idéia saber à quanto tempo um apartamento está no mercado e se há espaço para negociação. Outra coisa a verificar é se um senhorio oferece ou não quaisquer concessões de aluguel, como um mês sem renda ou uma associação a um ginásio. No entanto, dadas as condições atuais do mercado, com a sua oferta limitada (e decrescente) de imóveis para renda e demanda a crescer por apartamentos em Manhattan, os proprietários têm pouca motivação para negociar preços de aluguel.
Preciso de um advogado para negociar o meu contrato?
Normalmente, os senhorios usam a forma de aluguel preparada pelo Real Estate Board de Nova York (disponível aqui em pdf). No entanto, os proprietários muitas vezes fazem acréscimos ou alterações a este contrato de arrendamento em uma forma de anexo. Por isso, aconselhamos sempre aos nossos clientes a consultarem os seus advogados para garantir que os seus interesses sejam representados e protegidos o máximo possível.
Eu tenho animais de estimação; Preciso de notificar meu senhorio com antecedência?
Os nova-iorquinos amam e freqüentemente têm animais de estimação, independentemente do tamanho do seu apartamento; no entanto, infelizmente nem todos os proprietários permitem animais de estimação em seus edifícios. Proprietários e prédios diferentes têm uma política declarada sobre animais de estimação. Alguns edifícios permitem que todos os animais de estimação, outros apenas alguns animais de estimação (gatos, por exemplo). Por favor, informe ao seu agente que você tem animais de estimação e o seu agente irá pré-selecionar as propriedades, que aceitam esses animais.
Qual é o termo do contrato normal?
A maioria dos senhorios vai lhe oferecer um contrato de um ano. Se você deseja assinar um contrato para alugar mais longo, em caso de crescimento das taxas de alugueis, o senhorio provavelmente elevará o preço do aluguel para cada ano do arrendamento. Isso é feito para compensar um aumento potencial de aluguel de mercado que o senhorio deixará de garantir a você um preço fixo por um período maior. Contractos de aluguel para mais de dois anos são muito raros em Nova York!
Como é que eu estendo o meu contrato?
Geralmente é muito fácil estender um contrato. A maioria dos senhorios enviaram-lhe uma carta, na qual eles lhe dão a opção de prorrogar o contrato e colocar um novo valor para o aluguel no próximo ano. Se você deseja continuar a alugar o apartamento, você pode negociar esses novos termos com o proprietário, assinar os documentos de extensão e enviar de volta para o senhorio.
Posso terminar o meu contrato antes do final do prazo?
Embora seja fácil prolongar um aluguel, os arrendamentos em Nova York geralmente são difíceis de encerrar antes que o período de aluguel termine. Na maioria dos casos, você será responsável por fazer pagamentos de aluguel sob o contrato, mesmo que você não precise do apartamento. No entanto, em alguns casos, você pode atribuir o seu contrato a outra pessoa com a permissão do seu senhorio.
O que são apartamentos com aluguel controlado e aluguel estabilizado? Posso adquirir este tipo de apartamento?
O programa de renda controlada aplica-se a cerca de 50,000 apartamentos em Nova York. Estes apartamentos estão localizados em edifícios construídos antes de 1947 e foram ocupados pelo alugador ou o seu sucessor legal continuamente desde antes de Julho, 1971. Quando um apartamento de renda controlado fica vago, ele torna se em renda estabilizada ou é completamente removido do regulamento de renda. Os apartamentos com renda estabilizado são geralmente encontrados em edifícios de seis ou mais unidades construídos entre 1947 e 1974, bem como em outros tipos de propriedades. Existem mais de um milhão de unidades cobertas por este programa e, em sua pesquisa, você provavelmente encontrará alguns desses apartamentos.
É claro que apartamentos com renda estabilizado são muito desejáveis, especialmente se você pretende ficar lá por vários anos. O seu senhorio terá permissão para aumentar a sua renda em uma pequena porcentagem apenas de ano para ano, independentemente da taxa atual de mercado.
Quem vai administrar a propriedade? E se algo quebrar ou precisar de arranjo?
Os arranha-céus de luxo costumam ter um funcionário de manutenção ou alguém que possa ser chamado 24 horas por dia, sete dias por semana. Isso varia de prédio para prédio. A maioria dos edifícios de médio e grande porte tem um superintendente “super”, que geralmente mora no prédio. Outras empresas de manutenção não têm zelador no local, especialmente no caso de edifícios menores, que podem apenas oferecer manutenção por solicitação. Nesse caso, você deve ligar para a empresa de manutenção durante o horário comercial normal e marcar um apontamento. Se o seu senhorio gerir o edifício pessoalmente, terá de contactar directamente o seu senhorio para obter assistência. Se o seu prédio não tem um super e você precisar de alguma ajuda, Evans terá prazer em lhe fornecer as informações de um profissional certificado na sua vizinhança.
Quem paga a taxa de corretagem em Nova York? Quanto é que custa?
Ao alugar um apartamento, a taxa de corretagem é paga pelo inquilino após a assinatura do contrato. Geralmente, constitui 15% do aluguel anual. Então, se a renda for de $ 2,000 por mês, a comissão será a seguinte: $ 2,000 x 12 x 15% = $ 3,600. Na Evans, a taxa de corretagem inclui todos os serviços de busca de propriedades, organização de visitas, ajuda com a aplicação, negociações de proprietários e organização de uma assinatura de locação.
Mais importante ainda, o seu agente da Evans atuará como seu representante, protegendo os seus interesses durante a negociação das condições do contrato. Vamos preparar a documentação necessária e realizar uma análise de propriedade para garantir que não haja problemas ocultos. Organizaremos a estrutura e o procedimento do fechamento para garantir que tudo corra bem e que você não corra riscos financeiros, pague demais em taxas e receba seu apartamento no prazo e em boas condições. Ao contrário da sua experiência com muitas outras empresas imobiliárias, o nosso relacionamento consigo não precisa de terminar quando recebemos a nossa comissão. Ficaremos felizes em resolver qualquer problema que você possa encontrar no seu novo local: contatar seu super sobre uma torneira com vazamento para resolver problemas e conflitos mais complexos.